Foi notícia que um condomínio impediu acesso de uma moradora às dependências do edifício em que residia, mesmo ela estando em dia com todas as taxas após a aquisição do imóvel. Ficou provado que os débitos cobrados eram anteriores à mudança da moradora e ela só tomou conhecimento da dívida em questão após o bloqueio das dependências comuns do condomínio. De acordo com a juíza do caso, não houve dúvida de que a cobrança dos débitos foi regular, mas que também foi “arbitrária e abusiva a aplicação da punição impugnada, ainda que haja previsão na convenção de condomínio”.
Contudo tentando evitar esse tipo de situação, a lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, que foi acolhida em parte pelo novo CPC, tem como finalidade garantir maior segurança jurídica nas transações imobiliárias, isso graças ao princípio da previsibilidade, ou seja, de não ser surpreendido por atos que lhe fogem o conhecimento. Com ela, todo o credor em ação judicial tem o direito e o dever de requerer, ao juízo do processo, uma certidão para registrar e averbar na matrícula do imóvel, a publicidade de existência de débito pessoal ou patrimonial que aquele imóvel pode vir a responder.
Para os condomínios, a lei é um grande avanço uma vez que, quando do ajuizamento do novo procedimento de cobrança dos débitos condominiais – execução de taxa de condomínio –, desde o início da ação o credor poderá fazer constar na escritura pública do imóvel a existência do débito. Isto garantirá maior eficácia da ação e garantia para os futuros compradores do imóvel, uma vez que estes estarão cientes da existência de débitos constantes na justiça. Com a nova lei, o condomínio independente de o contrato de compra e venda estar ou não averbado na escritura pública, poderá dar publicidade na matrícula do imóvel da existência de um débito ajuizado.
Para o comprador, a legislação atual garante o direito de comprar e pagar exatamente o que está sendo negociado, não sendo surpreendido por ações e procedimentos que não se encontravam publicizados na matrícula do imóvel, no ato do fechamento do negócio de compra e venda. “Para o vendedor, até aqueles que respondem por ações pessoais ou patrimoniais na justiça, fica a garantia de que em não estando averbado e registrado na matrícula do imóvel suas pendências judiciais, estas não irão acarretar desfazimento judicial do ato de compra e venda concluído naquele momento”, explica o assessor jurídico do Sindicondomínio-DF, Delzio João Oliveira Junior.
“Não se pode deixar de destacar que a própria lei nº 13.097/2015 traz algumas exceções para a regra geral como, por exemplo, o que dispõe os artigos 129 e 130 da lei nº 11.101/2005”, ressalta o assessor. Este ainda alerta a todos os síndicos que, quando do ajuizamento de execução ou cumprimento de sentença de débitos condominiais, devem requerer ao advogado do processo que tome as providências necessárias para que se faça a averbação do procedimento judicial da matrícula do imóvel devedor.
O presidente do Sindicondomínio-DF, José Geraldo Dias Pimentel, explica que, com a nova ferramenta legislativa, os condomínios poderão receber seus créditos condominiais com maior celeridade, pois nenhum devedor irá querer que sua unidade tenha uma averbação de débito condominial. “Um exemplo das vantagens da averbação do débito na matrícula do imóvel é o fato de o comprador jamais poder alegar o desconhecimento de débitos anteriores à aquisição do imóvel, fato que irá afastar possíveis condenações de reparações de danos morais como ocorreu no ano de 2017 no TJDFT.”
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Presidência
Sindicondomínio-DF]
