Nova lei eleva ações na Justiça contra condomínio atrasado em SP
Um levantamento realizado pela Lello, maior administradora de condomínios do país, com 2,5 mil condomínios de São Paulo, aponta que o novo Código de Processo Civil, em vigor desde 2016, ajudou a aumentar em 27,4% o número de ações movidas na Justiça para cobrar cotas condominiais em atraso nos últimos dois anos.
Segundo a pesquisa, entre os condomínios administrados pela empresa – onde vivem 190 mil famílias – houve 1.074 execuções judiciais de janeiro a julho deste ano, contra 952 no ano passado e 843 em 2016.
O novo Código Civil tornou, na prática, mais rápido o rito de cobrança judicial de cotas de condomínio atrasado, transformando as ações em títulos executivos extrajudiciais e eliminando a fase de instrução dos processos. A legislação permite, inclusive, a penhora de bens dos condôminos devedores.
Ao mesmo tempo em que as ações de cobrança judicial cresceram, o índice de inadimplência, conforme o estudo da Lello, caiu 42,17% entre 2016 e 2018.
De janeiro a julho deste ano, 2,94% dos boletos emitidos, em média, ficaram em aberto por mais de 60 dias. No mesmo período de 2016 o índice foi de 4,18%. Nos sete primeiros meses de 2017 a taxa média de inadimplência ficou em 4,41%.
Para Angelica Arbex, gerente de Relacionamento com o Cliente da Lello Condomínios, a nova legislação representou um avanço na contenção da inadimplência. “Um condomínio com inadimplência alta tem problemas no fluxo de caixa. Começa a faltar dinheiro para o pagamento das despesas de rotina, e pode virar uma bola de neve, com necessidade de usar os recursos do Fundo de Reservas – que deveriam ser destinados a obras de melhoria e reforma do prédio – para pagamento dos gastos ordinários”, afirma.
Para saber mais: https://www.terra.com.br/noticias/dino/nova-lei-eleva-acoes-na-justica-contra-condominio-atrasado-em-sp,b1f58d302b89e007b720cc38359498d8vkt27981.html
Projeto quer individualizar água, luz e gás nos condomínios
Se você mora em apartamento, preste atenção nesta informação: a Câmara dos Deputados está analisando uma proposta que torna obrigatória a individualização das tarifas de água, energia e gás em todos os condomínios do Brasil. A medida está prevista no Projeto de Lei 9397, de 2017, de autoria do deputado federal Helder Salomão (PT-ES).
O parlamentar defende a separação dos serviços como forma de evitar que um condômino fique sobrecarregado financeiramente pelo uso abusivo de água e energia por parte de algum dos condôminos.
O texto altera o Código Civil (Lei 10.406/02), a Lei Geral de Concessões (8.987/95) e a Lei do Condomínio (4.591/64).
O projeto, segundo Salomão, também aperfeiçoa outros dispositivos da legislação vigente para dar mais segurança a compradores de imóveis. Pelo texto, incorporadoras de imóveis serão obrigadas a contratar seguro para cobrir eventuais danos causados ao futuro comprador em decorrência de não conclusão de obra, atraso na entrega do imóvel e falha técnica ou material. A cobertura deverá durar por até cinco anos após o Habite-se (autorização dada por órgão municipal permitindo que o imóvel seja ocupado).
A proposta também assegura que o condômino ou proprietário de cada unidade imobiliária seja considerado usuário apenas dos serviços públicos de que usufruir com exclusividade.
Por fim, o texto limita em 60 dias o prazo máximo para que o incorporador ou o financiador de empreendimentos providencie o desembaraço de quaisquer pendências referentes ao imóvel, de modo que os adquirentes possam lavrar a escritura e registrar os imóveis comprados.
“Trata-se de importante garantia aos adquirentes, evitando ônus posteriores sobre as unidades que comprarem”, comenta Helder Salomão.
Para saber mais: https://www.revistaencontro.com.br/canal/atualidades/2018/08/projeto-quer-individualizar-agua-luz-e-gas-nos-condominios.html
Condomínios podem solicitar vagas exclusivas
Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), entre 2012 e 2017, a população de idosos no País saltou de 25,4 milhões para mais de 30,2 milhões de pessoas. Um número que mostra a tendência do envelhecimento do Brasil nos últimos anos e que, de acordo com os especialistas, decorre, entre outros fatores, do aumento da expectativa de vida pela melhoria nas condições de saúde da população.
E é diante desse crescimento que os condomínios estão procurando se adaptar não só para atender aos idosos, mas também às pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida, clientela amparada pelo Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei Federal n.13.146/2015). Além das vagas de garagem instaladas nos estacionamentos internos, os síndicos estão solicitando às prefeituras vagas exclusivas em frente aos prédios para propiciar condições de acessibilidade aos moradores.
“Conseguimos com a Prefeitura de São José uma vaga para deficientes e uma para idosos, devidamente identificadas e sinalizadas”, aponta a síndica Jussara Lopes de Freitas. Responsável pelo Condomínio Residencial João Ludovino Vieira, em Campinas, ela diz que o prédio, de 104 apartamentos, fica próximo de uma igreja e, portanto, está sempre lotado de carros devido às missas promovidas pela paróquia. “Até o Samu tinha dificuldades de parar em frente ao condomínio”, acrescenta.
Diante do problema, já que o edifício abriga um grande número de idosos e um cadeirante, Jussara enviou ofício à prefeitura que, por sua vez, encaminhou um engenheiro para avaliar o local. Foi exigida a adaptação da calçada, com rampa, trabalho executado por um profissional contratado pelo condomínio. “O processo levou apenas dois meses”, avalia Jussara. Segundo ela, a iniciativa partiu dos próprios condôminos que presenciaram a experiência em outros prédios. “A partir daí, fui investigar e tivemos sucesso”, comemora.
Para saber mais: http://condominiosc.com.br/jornal-dos-condominios/infraestrutura/3535-condominios-podem-solicitar-vagas-exclusivas
Quando contratar um síndico profissional para o condomínio
Há condomínios onde a eleição para síndico é acirrada, com chapas montadas, muitas propostas, e vários interessados em exercer esse cargo de responsabilidade. Há outros locais, porém, onde falta tempo, conhecimento ou até interesse da parte dos moradores para ocupar a vaga.
Para esses últimos há a possibilidade de se contratar um síndico profissional.
Grandes empreendimentos, com várias torres, ou condomínios com pouquíssimas unidades são os que mais procuram a ajuda desse profissional.
Uma boa contratação também é essencial, já que, apesar de profissional apto para a função, o síndico contratado não isenta o condomínio de nenhum tipo de responsabilidade ou tarefa.
Pelo contrário: é ainda mais importante se manter a par da gestão do condomínio, já que seu administrador maior não será afetado por possíveis arrecadações extras ou pela diminuição do valor do bem, caso esse venha a se desvalorizar por falta de cuidados, por exemplo.
Administradoras
O síndico, quando profissional, passa a ser mais um dos muitos prestadores de serviço do condomínio. Mesmo sendo qualificados para o cargo, a maioria prefere ter o respaldo de uma administradora de condomínios.
A empresa fica responsável pela parte de cobrança e recrutamento de pessoal, área em que os síndicos profissionais não costumam atuar.
Em alguns locais, a falta de interesse pelo cargo de síndico faz com que a administradora fique com a função por certo período de tempo, o que está longe do ideal. Justamente por ser o síndico quem fiscaliza o trabalho da administradora, fica desconfortável tanto para a empresa, quanto para o condomínio, o acúmulo de funções.
As empresas, em geral, não se sentem à vontade com a situação e, nesses casos, recomendam a atuação do síndico profissional para não haver esse “acúmulo de função”.
Para saber mais: https://www.sindiconet.com.br/informese/quando-contratar-um-sindico-profissional-para-o-condominio-administracao-atribuicoes-do-sindico
Síndicos autoritários
A pecha de autoritário pega fácil: é só ser um pouco mais firme e tomar as decisões rapidamente, sem medo de errar e pronto! Já foi o síndico taxado de autoritário.
Mas será mesmo que todos os síndicos que receberam esse predicado foram injustiçados? Ou quem sabe eles tenham, mesmo que sem querer, ou talvez apenas um pouco, sido arbitrários, ou não tenham tratado com um mínimo de cordialidade um pedido de um condômino.
Como evitar, então, esse traço na sua gestão? O ideal é um meio termo entre o síndico “linha dura”, arbitrário e inflexível, e o síndico “boa praça”, aquele que gosta de agradar a todos mas não tem pulso firme para exercer a função. Por isso, o uso do bom senso e muito jogo de cintura são essenciais para transitar naturalmente entre esses dois perfis extremos.
Uma dica é ser transparente e acolher reclamações e sugestões dos moradores, evitando aquela postura de “aqui eu sou autoridade” ou, pior ainda, a de “não lhe devo satisfações”. Essa última é ainda mais grave já que o síndico deve, sim, satisfações à massa condominial.
Aplicação de multas
Um ponto que pode levar o síndico a ganhar o predicado de autoritário é a aplicação de multas sem medos e bom senso.
É claro que o representante do condomínio deve zelar pelo cumprimento das regras no local, mas isso nem sempre significa sair distribuindo multas e advertências em todas as oportunidades.
Vale lembrar que o síndico não deve agir por vontade própria. Em casos de barulho, por exemplo, ele deve receber reclamações de mais de um morador e, aí sim, tomar uma atitude. E o ideal é que a primeira ação a ser tomada seja uma conversa amigável com o perturbador. Depois de advertido verbalmente, manda-se um advertência por escrito. Só depois disso é que se multa o infrator.
Para saber mais: https://www.sindiconet.com.br/informese/sindicos-autoritarios-administracao-atribuicoes-do-sindico
